Artykuł 678 kodeksu cywilnego

– Tylko dzięki artykułowi 678 jeszcze możecie mieszkać w swoich domach – przekonywał zreprywatyzowanych mieszkańców Warszawy wicedyrektor do spraw polityki lokalowej w ratuszu, Tomasz Krettek na spotkaniu lokatorskim w ramach tak zwanego dialogu społecznego, bodaj w 2009 roku. – Gdyby nie ten artykuł następcy prawni przedwojennych właścicieli dawno by was wygonili na ulicę.

A jednak wygonili. I to właśnie dzięki artykułowi 678 kodeksu cywilnego, a właściwie dzięki manipulacjom przy jego interpretacji. Dla władz miasta był zasłoną dymną, za którą schował się cały ratusz, by nie ponosić odpowiedzialności za swoje decyzje. „Wasze umowy przeszły na nowych właścicieli” – mówili. A beneficjenci ich decyzji uzyskali przyzwolenie na windowanie stawek czynszu poza granice zdrowego rozsądku i możliwości najemców, skazanych na umowy najmu, które pozawierali kilkadziesiąt lat wcześniej z kim innym. Na Krakowskim Przedmieściu 35 Marek M. zażyczył sobie czynsz 100 zł za metr. Był rok 2008, w „jego” kamienicy nie było ogrzewania, wody, gazu, prądu, bo na wniosek „właściciela” pozakręcano wszystkie kurki z mediami, a za klitkę 30 metrów trzeba było płacić 3 tysiące. A jak się nie podoba – to won. Nie podobało się. Wygonił wszystkich!

Nie minęło dziesięć lat od rozmów przy okrągłym stole lokatorskim m. in. z panem Krettkiem, a inny przedstawiciel ratusza, radca prawny, przekonywał niedawno warszawski sąd, że miasto nie powinno odpowiadać za odszkodowania przyznane lokatorom przez Komisję Patryka Jakiego, bo to nie ono podnosiło czynsze. Fakt. Czynsze podnosili następcy prawni przedwojennych właścicieli, ale dlatego, że mieli przyzwolenie nie tylko ratusza, ale i sądów. Pan radca przyznał jednak, że beneficjenci decyzji reprywatyzacyjnych nie mieli uprawnień do zmian w umowach najmu, bo nigdy nie byli ich stroną. Czyli podnosili czynsze bezprawnie!

Bingo!

Artykuł 678 kodeksu cywilnego mówi, że w przypadku zbycia nieruchomości zawarte wcześniej umowy najmu przechodzą ze zbywcy na nabywcę. Nabywca ma prawo rozwiązać taką umowę, zachowując ustawowe terminy wypowiedzeń. I tyle w temacie.

Ratusz twierdził, że nasze kamienice zbył, ale nie mógł ich zbyć, bo klienci mecenasa Roberta Nowaczyka udowadniali w sądach, że te kamienice zawsze były ich własnością i należą im się odszkodowania za „bezprawnie” sprzedane lokale, a ponadto za to, że przez ostatnie 10 lat nie mogli, biedacy, czerpać zysków z wynajmowania mieszkań. Mecenas Nowaczyk w ten sposób uzyskał dla swojej rodziny i przyjaciół prawie 120 mln zł odszkodowań za nieruchomości, które nigdy wcześniej do nich nie należały, a prof. Maciej Kaliński wzbogacił jedynego swego klienta (tak przynajmniej twierdzi), Michała Sobańskiego, o 236 milionów.

Jeśli pożyczę od sąsiadki kilogram cukru i następnego dnia pójdę do sklepu, kupię cukier i zaniosę sąsiadce to znaczy, że zbyłam kilo cukru? Nie. Tylko oddałam to, co pożyczyłam. Czynność zbycia nieruchomości jest ściśle określona przez prawo. Może odbywać się poprzez zawarcie umowy sprzedaży całości lub części udziałów, poprzez akt darowizny lub zamianę. Żadna z tych prawnych czynności w przypadku reprywatyzacji nie miała miejsca. A skoro nie miała miejsca, to art. 678 kc nie ma zastosowania. Takie stanowisko zajmuje Komisja do spraw nieruchomości warszawskich przy wydawaniu decyzji administracyjnych dotyczących budynków mieszkalnych i powołuje się na szereg wyroków Sądu Najwyższego, które wskazują, że nie każde przejście nieruchomości w kolejne ręce jest „zbyciem”.

Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów im. Jolanty Brzeskiej kilka miesięcy temu zaczęło wykorzystywać tę interpretację w sądach i jak na razie znajdujemy zrozumienie. Jak to działa? Jako organizacja społeczna zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym mamy prawo przystąpić do cywilnego procesu sądowego i na podstawie art. 63 kpc wydać opinię w sprawie. Tylko tyle i aż tyle. I przystąpiliśmy do kilku spraw o podwyżki czynszów oraz eksmisje. Kilka takich opinii już złożyliśmy i zostaliśmy bardzo poważnie potraktowani przez sędziów. Do każdej takiej opinii dołączamy wypis z KRS oraz dokument podpisany przez min. Patryka Jakiego, który jest fragmentem decyzji w sprawie Nowogrodzkiej 6a (do pobrania na naszym blogu w zakładce „Pliki do pobrania” – są w „Zasobach”). Komisja wyjaśnia tam wszystkie zawiłości prawne odnośnie czynności zbycia i art.678 kc.

Plik do pobrania, tutaj:  Pobierz

Zachęcam do wykorzystywania naszych doświadczeń, nie tylko w sądach. Podpierając się tą argumentacją możecie użyć opinii Komisji do pertraktacji z pełnomocnikami właścicieli – administratorami i uświadomić im, że pobierają zawyżone czynsze niezgodnie z prawem, a także zawiadomić, że od przyszłego miesiąca będziecie płacić czynsz w wysokości, jaka obowiązuje w mieszkaniach komunalnych w mieście.

Trudno uwierzyć, że po latach nadszedł kres bezkarnego szantażu różnych następców prawnych przedwojennych właścicieli. Ale musimy uwierzyć i wykorzystywać każdą okazję, żeby udowodnić oszustwo, jakiego się wobec nas dopuszczono. I nie należy bać się straszenia sądem i eksmisjami za niepłacenie żądanych stawek. Lokator z bezterminową umową najmu jest zobowiązany do płacenia czynszu, a nie haraczu.

Byłabym wdzięczna za dyskusję na ten temat. Chętnie podzielę się szczegółami z interwencji, jakie w sprawie wysokości czynszów już podejmowałam. A w razie wątpliwości piszcie maile do mnie (adres w zakładce Kontakt).